11月20日,中國人民銀行公布新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR),其中1年期LPR為3.45%,5年期以上LPR為4.2%,依舊維持不變。截至目前,1年期LPR已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月未調(diào)整,5年期LPR已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月未下調(diào)。
此前,央行在《持續(xù)深化利率市場(chǎng)化改革》專欄文章中提出,持續(xù)提升房貸利率市場(chǎng)化程度,更好支持剛性和改善性住房需求。距離今年結(jié)束僅剩一個(gè)月時(shí)間,LPR以及房貸利率是否還有下調(diào)的空間?
5年期LPR近五個(gè)月“按兵不動(dòng)”
上一次5年期LPR下調(diào)還是今年6月份。6月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為:1年期LPR為3.55%,下調(diào)10個(gè)基點(diǎn),5年期以上LPR為4.20%,同樣下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。
此后的五個(gè)月,5年期LPR一直“按兵不動(dòng)”。
LPR是由MLF(中期借貸便利)操作利率和各商業(yè)銀行在此基礎(chǔ)上加點(diǎn)構(gòu)成。11月份MLF操作利率不變,新一期LPR未變符合市場(chǎng)預(yù)期。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示,鑒于本月MLF操作利率不動(dòng),加之政策面正在引導(dǎo)銀行降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本,以及存量首套房貸利率較大幅度下調(diào),銀行凈息差承壓,報(bào)價(jià)行降低LPR的動(dòng)力不足。
房貸利率是在LPR的基礎(chǔ)上形成的,當(dāng)前的房貸利率水平如何?
在差別化住房信貸政策之下,過去幾個(gè)月,各地房貸利率不同程度下調(diào)。貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示,2023年11月百城首套主流房貸利率平均為3.87%,二套主流房貸利率平均為4.43%,均較上月微降1BP(基點(diǎn),下同)。11月首套、二套主流房貸利率較去年同期分別回落22BP和48BP。本月銀行平均放款周期為19天,較上月縮短1天,再創(chuàng)2019年以來最快單月放款速度。
貝殼研究院指出,截至11月中旬,監(jiān)測(cè)的百城中僅有一線城市首套利率高于4.0%,一線城市及南京、蘇州等10個(gè)城市二套利率高于4.4%。當(dāng)前,京滬房貸利率以及首套、二套首付比相對(duì)較高,仍有調(diào)降空間。
值得關(guān)注的是,居民按揭購房杠桿率進(jìn)一步提升。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2023年三季度,一線城市平均貸款成數(shù)為47.5%,較去年同期提高5.0個(gè)百分點(diǎn),較上季度提高3.0個(gè)百分點(diǎn),提升幅度較大,主要是受8月底9月初 “認(rèn)房不認(rèn)貸”政策降低改善客群貸款購房門檻的影響;二線城市平均貸款成數(shù)為61.7%,較去年同期提高3.3個(gè)百分點(diǎn);三四線城市平均貸款成數(shù)最高,為65.5%,較去年同期提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)12月LPR不會(huì)下調(diào)
央行在11月6日發(fā)布的《持續(xù)深化利率市場(chǎng)化改革》專欄文章中提出,持續(xù)釋放LPR改革效能,督促LPR報(bào)價(jià)行繼續(xù)健全報(bào)價(jià)機(jī)制、提高報(bào)價(jià)質(zhì)量,增強(qiáng)LPR對(duì)實(shí)際貸款利率定價(jià)的指導(dǎo)性,鞏固企業(yè)融資和居民信貸成本下降的成效。
上述文章進(jìn)一步指出,持續(xù)提升房貸利率市場(chǎng)化程度,更好支持剛性和改善性住房需求。堅(jiān)決落實(shí)促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)要求,持續(xù)完善差別化住房信貸政策,發(fā)揮新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制作用,繼續(xù)有序拓寬房貸利率自主定價(jià)空間,支持城市政府因城施策用好政策工具箱。
而從房地產(chǎn)市場(chǎng)層面來看,之前的政策效力已有所減弱。受國慶出游、房企打折促銷、市場(chǎng)信心仍舊不足等多因素影響,11月16日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,2023年10月份,70城房價(jià)指數(shù)沒有延續(xù)9月份跌幅趨緩的走勢(shì);70個(gè)大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別達(dá)到56個(gè)和67個(gè)。
距離今年結(jié)束還有1個(gè)月時(shí)間,在政策預(yù)期以及市場(chǎng)壓力下,LPR以及房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)的空間嗎?
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析,從往年來看,11-12月都是樓市傳統(tǒng)淡季,市場(chǎng)不溫不火,繼續(xù)在低位徘徊,降不降LPR,作用都不大;再考慮到銀行全年業(yè)績,預(yù)計(jì)12月不會(huì)降低LPR。
新京報(bào)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對(duì) 趙琳