一大波房地產(chǎn)利好政策將再次來襲。10月12日上午，國新辦舉行新聞發(fā)布會，財政部“一正三副”出席會議。財政部部長藍(lán)佛安介紹，圍繞穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需、化風(fēng)險，將在近期陸續(xù)推出一攬子有針對性增量政策舉措，包括四個方面，其中第三方面是疊加運(yùn)用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
前有央行降低存量房貸利率等政策“四連發(fā)”，以一線城市為主的放松限購、取消限售、降首付、廢除普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等政策“組合拳”；后有財稅政策工具。可見中央推動房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的決心。
藍(lán)佛安還表示：“逆周期調(diào)節(jié)絕不僅僅是以上的四點，這四點是目前已經(jīng)進(jìn)入決策程序的政策，我們還有其他政策工具也正在研究中。比如中央財政還有較大的舉債空間和赤字提升空間?！?/p>
財政部將在近期陸續(xù)推出一攬子有針對性增量政策舉措，其中包括支持推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的相關(guān)舉措。圖/IC photo
收購存量房用作保障房，將有更多資金入場
這場重量級的發(fā)布會幾天前就已經(jīng)預(yù)告，萬眾矚目、備受關(guān)注。
10月12日上午，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，財政部部長藍(lán)佛安介紹“加大財政政策逆周期調(diào)節(jié)力度、推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”有關(guān)情況，并答記者問。
對于財政政策在支持房地產(chǎn)市場方面的考量，財政部副部長廖岷表示，下一步，將堅持嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，積極研究出臺有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策措施。
政策主要涉及三個方面：允許專項債券用于土地儲備；支持收購存量房，優(yōu)化保障性住房供給；及時優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策。
這套政策“組合拳”，既從供給端加大供需平衡調(diào)節(jié)，又有需求端的稅費(fèi)政策銜接支持。
具體來看，在允許專項債券用于土地儲備方面，廖岷說，主要是考慮到當(dāng)前各地閑置未開發(fā)的土地相對較多，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲備項目。這項政策，既可以調(diào)節(jié)土地市場的供需關(guān)系，減少閑置土地，增強(qiáng)對土地供給的調(diào)控能力，又有利于緩解地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的流動性和債務(wù)壓力。
此前，自然資源部已經(jīng)發(fā)文明確，對于收回收購?fù)恋赜糜诒Ｕ闲宰》康?，可通過地方政府專項債券等資金予以支持；央行進(jìn)一步明確，研究對有條件的企業(yè)市場化收購房企土地的資金支持政策，且必要時提供再貸款支持。
對此，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為，本次財政部進(jìn)一步明確允許專項債用于土地儲備，支持地方政府使用專項債用于收購存量土地，有助于加快閑置存量土地的收回收購節(jié)奏，促進(jìn)市場“去庫存”，推動房地產(chǎn)市場供需平衡。綜合來看，盤活閑置存量土地的各項配套資金有望加速跟進(jìn)落實，支持房企合理退地、換地，對于地方政府、房企等均將產(chǎn)生實質(zhì)性利好。
在支持收購存量房、優(yōu)化保障性住房供給方面，廖岷介紹，考慮到當(dāng)前已建待售的住房相對較多，將主要采取兩項支持措施：一項是用好專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房。另一項是繼續(xù)用好保障性安居工程補(bǔ)助資金?！霸瓉磉@個資金主要是用來支持以新建方式籌集保障性住房的房源，現(xiàn)在我們對支持的方向作出優(yōu)化調(diào)整，適當(dāng)減少新建規(guī)模，支持地方更多通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源。通過這兩項措施，既可以消化存量商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的供需平衡，又可以優(yōu)化保障房的供給，滿足廣大中低收入人群的住房需求?！?/p>
事實上，在支持收購存量房用作保障房方面，今年5月份，央行就設(shè)立保障性住房再貸款，規(guī)模達(dá)3000億元。央行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。
而此次，財政部明確地方政府專項債可用于收購存量商品房，同時也指出保障性安居工程補(bǔ)助資金也將更加側(cè)重支持消化存量房?！案噘Y金進(jìn)入市場，有望加大已建待售存量商品房的去化力度，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡，對于穩(wěn)定市場預(yù)期或?qū)a(chǎn)生積極作用?！标愇撵o如是說。
普宅標(biāo)準(zhǔn)取消，稅費(fèi)政策銜接將加快推進(jìn)
除了上述兩點外，廖岷還表示，及時優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策。按照黨中央決策部署，財政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策。下一步，還將進(jìn)一步研究加大支持力度，調(diào)整優(yōu)化相關(guān)稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
這一輪地方政策松綁中，上海、 北京均宣布將取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。
北京9月30日發(fā)布的新政明確，將按照國家工作部署，及時取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。
一位北京的房產(chǎn)中介告訴記者，目前北京的房產(chǎn)交易中，稅費(fèi)還沒有發(fā)生變化。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，從北京“9·30”新政來看，取消普宅標(biāo)準(zhǔn)在執(zhí)行上存在著沒有辦法落地的情況。如果說完全是因為兩個部門之間溝通和協(xié)調(diào)的問題、內(nèi)部系統(tǒng)沒有拉齊。那么，政策的落地只是時間的問題。
如今，財政部指出，正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策。這意味著后續(xù)將加快落地進(jìn)展。
陳文靜指出，取消普宅標(biāo)準(zhǔn)有助于降低居民購買非普宅的增值稅，取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，購房增值稅的稅率、免征年限等細(xì)節(jié)政策仍需要明確，在此過程中，也需要各個相關(guān)部門協(xié)同跟進(jìn)。此外，針對開發(fā)商征收的土地增值稅，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，納稅人建造普宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果企業(yè)開發(fā)建設(shè)的是非普宅，要按照其增值額的全額進(jìn)行土地增值稅的計征。取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，土地增值稅的相關(guān)政策也需要細(xì)化調(diào)整。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計，土地增值稅將取消預(yù)繳，而直接轉(zhuǎn)到竣工驗收后的清算環(huán)節(jié)，這將給開發(fā)商節(jié)約土地價款1%-3%的稅負(fù)。
不止如此，從財政部相關(guān)負(fù)責(zé)人表述來看，后續(xù)稅費(fèi)政策調(diào)整將是重點。陳文靜認(rèn)為，未來稅收政策在支持房地產(chǎn)方面仍有優(yōu)化空間，預(yù)計優(yōu)化契稅政策，提升購房利息抵扣個稅額度，企業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的預(yù)征預(yù)繳稅率等方面存在一定預(yù)期，進(jìn)一步降低居民購房成本、降低房企稅費(fèi)壓力，穩(wěn)定市場預(yù)期。
李宇嘉稱，未來可能還有降低二手房交易契稅、增值稅、個稅等，后續(xù)可能將實施減免?！霸趧傂韬透纳普贾鲗?dǎo)的情況下，市場對價格和交易成本比較敏感，二手房交易稅費(fèi)下降或減免，將產(chǎn)生極大的‘降成本’效應(yīng)，有利于釋放購房需求?！?/p>
四季度房地產(chǎn)“一攬子”配套政策有望加速落地
9月26日，中央政治局會議定調(diào)“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，釋放迄今最強(qiáng)“穩(wěn)地產(chǎn)”信號。
9月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開黨組會議，強(qiáng)調(diào)要指導(dǎo)各地有效落實存量政策，加力推動增量政策落地見效；要回應(yīng)群眾關(guān)切，支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購政策。
此后一系列重磅政策出爐，央行宣布降低存量房貸利率、延長金融支持房地產(chǎn)“16條”、優(yōu)化保障性住房再貸款。上海、廣州、深圳及北京等城市密集推出了多項重量級的房地產(chǎn)市場調(diào)控新措施，涵蓋了放寬購房限制、廢除普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整首付比例至更低水平，以及將增值稅免征年限從5年縮短至2年等多個層面。
陳文靜表示，一線城市接連出臺樓市新政，極大地提振了市場信心，帶動國慶假期房地產(chǎn)銷售大幅提升。
此次財政部發(fā)布會，為接下來的房地產(chǎn)政策調(diào)整指明了方向。
陳文靜認(rèn)為，四季度，房地產(chǎn)“一攬子”配套政策有望加速落地，或?qū)@落實好存量政策、加速推出增量政策展開，地方國企收儲已建成未售商品房政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，打通收儲卡點；加大“白名單”貸款投放力度；核心城市繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，降低交易稅費(fèi)、降低交易傭金等政策也存在預(yù)期。年內(nèi)隨著各項政策不斷落地落實，房地產(chǎn)市場的改善或也值得期待。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對 盧茜
