在二手房交易中，一些房主為了提高房屋的曝光度，盡快賣(mài)房，常委托多家中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行居間售賣(mài)。如果其中一家中介機(jī)構(gòu)帶領(lǐng)客戶看房，而該客戶通過(guò)另一家中介機(jī)構(gòu)實(shí)際購(gòu)買(mǎi)該特定房屋，該情況是否屬于“跳單”行為？先帶看的中介機(jī)構(gòu)是否有權(quán)主張買(mǎi)賣(mài)雙方支付中介服務(wù)費(fèi)？11月6日，北京市海淀區(qū)人民法院公布了一起相關(guān)案例。

原告：買(mǎi)家違反了《解約協(xié)議書(shū)》

新京報(bào)記者從北京市海淀區(qū)人民法院了解到，周莉（化名）為在單位附近購(gòu)買(mǎi)一套合適的二手房，委托某中介公司帶領(lǐng)自己看房，最終看中了一套位于某小區(qū)的三居室房屋，面積為112平方米，房主劉勇（化名）的報(bào)價(jià)為340萬(wàn)元。在某中介公司的促成下，雙方最終談定成交價(jià)格為322萬(wàn)元。

2022年6月，周莉和房主劉勇的代理人劉娜（化名）簽訂了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，雙方與某中介公司共同簽訂了《居間服務(wù)合同》，約定居間服務(wù)費(fèi)89400元由周莉承擔(dān)，簽約當(dāng)日支付。合同簽訂后，周莉發(fā)現(xiàn)，劉娜并未獲得其配偶劉勇的授權(quán)，且該房屋權(quán)屬不清，劉娜無(wú)法提供劉勇前妻的聲明，后提出解除合同。

2022年7月，買(mǎi)賣(mài)雙方及某中介公司簽署了《解約協(xié)議書(shū)》，約定：甲（周莉）、乙方（劉勇）及其利害關(guān)系人（包括但不限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹等）自本協(xié)議生效之日起一年內(nèi)不得以任何形式及/或通過(guò)任何渠道就上述房屋達(dá)成交易，甲、乙方及其利害關(guān)系人違反本條約定的，相關(guān)方應(yīng)向丙方（某中介公司）全額返還其已退還的服務(wù)費(fèi)，如服務(wù)費(fèi)尚未支付的，相關(guān)方應(yīng)當(dāng)按照居間服務(wù)合同的約定，向丙方全額支付。當(dāng)日，某中介公司退還劉娜居間服務(wù)費(fèi)89400元。

2023年1月，某中介公司發(fā)現(xiàn)周莉與劉勇已就上述房屋辦理網(wǎng)簽及過(guò)戶手續(xù)，認(rèn)為周莉違反了《解約協(xié)議書(shū)》的約定，其行為構(gòu)成“跳單”，遂將周莉訴至法院，要求其支付居間服務(wù)費(fèi)89400元。

法院：被告不構(gòu)成惡意“跳單”

庭審中，周莉辯稱(chēng)，某中介公司并未履行盡責(zé)義務(wù)，劉勇的代理人劉娜沒(méi)有相關(guān)授權(quán)，涉案房屋產(chǎn)權(quán)不清，劉勇前妻的聲明無(wú)法獲取，某中介公司并沒(méi)有促成交易，因此解約；后自己又通過(guò)其他中介公司購(gòu)買(mǎi)此房屋，此時(shí)劉勇已辦妥房屋權(quán)屬證明和委托代理手續(xù)，自己購(gòu)買(mǎi)房屋并支付了相應(yīng)中介費(fèi)，該房屋并不是某中介公司獨(dú)家代理，自己通過(guò)其他中介與劉勇達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并非根據(jù)某中介公司提供的信息私下進(jìn)行交易的，不屬于“跳單”，無(wú)需向某中介公司支付費(fèi)用。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中某中介公司、周莉及劉勇簽訂的《解約協(xié)議書(shū)》中第八條關(guān)于約束交易的內(nèi)容，屬于居間服務(wù)中常見(jiàn)的禁止“跳單”條款。雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：周莉通過(guò)其他途徑購(gòu)買(mǎi)涉案房屋。是否屬于惡意“跳單”的違約行為。判定是否構(gòu)成惡意“跳單”，不僅要看客觀上買(mǎi)受人周莉是否利用了某中介公司提供的房源信息，還要從主觀上考察其是否具有逃避支付傭金的故意。

首先，某中介公司并未提供證據(jù)證明，涉案房屋的房源屬于某中介公司獨(dú)家掌握，并不能排除多家中介公司掌握涉案房屋房源信息的情況，亦不能得出周莉簽訂涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同并完成交易系利用了某中介公司提供的信息和服務(wù)的結(jié)論。其次，本案中周莉并未跳過(guò)某中介公司而直接與涉案房屋出售方簽訂協(xié)議，而是在買(mǎi)賣(mài)雙方繼續(xù)交易出現(xiàn)無(wú)法排除的障礙，且某中介公司明確表示該房屋無(wú)法過(guò)戶的情況下，各方協(xié)商解除了居間服務(wù)合同，居間服務(wù)合同無(wú)法繼續(xù)履行的責(zé)任并不在周莉一方，故周莉簽訂《解約協(xié)議書(shū)》的目的并非故意規(guī)避支付傭金。

最后，禁止“跳單”條款意在防止委托人違反誠(chéng)實(shí)信用原則，利用中介公司提供的房源信息卻跳過(guò)中介公司而購(gòu)買(mǎi)房屋，從而使其無(wú)法獲得應(yīng)得的傭金。但中介公司不能據(jù)此限制正常的市場(chǎng)交易行為，剝奪交易雙方的選擇權(quán)。本案中，某中介公司無(wú)法繼續(xù)提供涉案房屋居間服務(wù)的情況下，涉案房屋買(mǎi)受人周莉通過(guò)其他合法途徑獲得同一房源信息，選擇其認(rèn)可的其他中介公司為其提供服務(wù)，從而達(dá)成交易，并無(wú)不當(dāng)。

故周莉的行為不構(gòu)成“惡意跳單”，某中介公司的訴訟請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。法院最終判決駁回某中介公司的訴訟請(qǐng)求。

法官：雙方繼續(xù)交易曾出現(xiàn)無(wú)法排除的障礙

法官提及，《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十四條規(guī)定，中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。第九百六十五條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

本案中，周莉和劉勇在某中介公司的促成下，雖簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但雙方繼續(xù)交易出現(xiàn)無(wú)法排除的障礙，最終解除合同，視為未促成合同成立，在無(wú)其他約定的情況下，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬；后周莉通過(guò)其他途徑獲得同一房源信息，在其他中介公司的促成下與劉勇完成交易。非利用某中介公司提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，不屬于民法典第九百六十五條規(guī)定的“跳單”行為，無(wú)需向某中介公司支付報(bào)酬。

法官認(rèn)為，同一房源信息經(jīng)多家中介公司或平臺(tái)發(fā)布，購(gòu)房者通過(guò)正規(guī)渠道獲取信息，則有權(quán)選擇服務(wù)更好、價(jià)格更優(yōu)惠的中介公司達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，這是正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，并不當(dāng)然構(gòu)成“跳單”違約。購(gòu)房者與中介公司簽署看房確認(rèn)書(shū)、居間服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注合同條款對(duì)購(gòu)房者的權(quán)利是否有不合理的限制，如限制購(gòu)房者的選擇權(quán)等，在與中介溝通時(shí)，也要注意保存好通話記錄、聊天記錄等證據(jù)，以便發(fā)生糾紛后維權(quán)。

此外，購(gòu)房者也應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，若已利用中介公司提供的交易機(jī)會(huì)和媒介服務(wù)，在中介公司的促成下與房主已就房屋買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容達(dá)成一致，為節(jié)省中介費(fèi)私下交易或更換價(jià)格更低的中介公司交易，則可能構(gòu)成跳單，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

新京報(bào)記者 吳淋姝 編輯 楊海 校對(duì)李立軍