近日，“取消公攤”再被熱議。12月17日消息顯示，張家口市住建局等4部門(mén)近日印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，通知指出，將鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。
12月12日，據(jù)“衡陽(yáng)發(fā)布”官方公眾號(hào)披露，湖南省衡陽(yáng)市多個(gè)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂商品房網(wǎng)簽合同時(shí)，應(yīng)與購(gòu)房人約定按套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）計(jì)算商品房?jī)r(jià)款，面積糾紛條款應(yīng)當(dāng)載明以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價(jià)格作為處理面積糾紛的計(jì)價(jià)依據(jù)。
過(guò)往，由于房產(chǎn)面積測(cè)量涉及高度的專業(yè)性和復(fù)雜性，尤其是公共部位，這使得公攤面積出現(xiàn)不透明的現(xiàn)象，不僅引起糾紛，還引發(fā)公眾質(zhì)疑。
隨著衡陽(yáng)市、合肥市、湘潭市、肇慶市以及廣西壯族自治區(qū)等地都提出探索套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，“取消公攤”再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)內(nèi)容。
公攤真的能被取消嗎？公攤越小越好嗎？按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？購(gòu)房者成本會(huì)增加嗎？物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)怎么收？按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)對(duì)購(gòu)房者有哪些利好？
問(wèn)題1：公攤真的能被取消嗎？
目前，我國(guó)商品房銷售主要采取建筑面積計(jì)價(jià)。建筑面積與套內(nèi)建筑面積有何區(qū)別？所謂套內(nèi)建筑面積，是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。建筑面積則包含了套內(nèi)建筑面積以及公攤面積。公攤一般包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室等建筑面積。
可以看出，公攤是客觀存在的建筑面積，所謂的取消公攤，應(yīng)該是按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。公攤不會(huì)因?yàn)橛?jì)價(jià)方式的不同，而被取消。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，目前，“取消公攤”這一提法，其實(shí)是不準(zhǔn)確的。建筑公攤是客觀存在的。我們的社區(qū)生活和居家生活，離不開(kāi)諸如樓梯電梯大堂建筑外墻等屬于全體業(yè)主所有的公共的部分。
問(wèn)題2：公攤面積越小越好嗎？
李宇嘉認(rèn)為，直觀來(lái)看，公攤越小，室內(nèi)居住面積越大，似乎公攤越小越好。但是，合理的公攤，比如樓道、電梯、大堂保留一定面積，一方面是提高業(yè)主居住舒適性的必要，另一方面也是提高安全的表征。如果沒(méi)有這些空間，盡管室內(nèi)空間增加了，但事實(shí)上業(yè)主的整體居住品質(zhì)是降低了。
問(wèn)題3：為何“取消公攤”會(huì)引起強(qiáng)烈關(guān)注？
過(guò)往，采用“建筑面積”作為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)，這意味著購(gòu)房者所支付的面積包括了套內(nèi)面積以及公攤面積。但是，由于房產(chǎn)面積測(cè)量涉及高度的專業(yè)性和復(fù)雜性，尤其是公共部位，這使得公攤面積出現(xiàn)不透明的現(xiàn)象，比如公攤面積的具體計(jì)算方式是什么，以及某些開(kāi)發(fā)商違規(guī)擴(kuò)大公攤面積的行為。此前有購(gòu)房人說(shuō)，自己買了一套110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米。長(zhǎng)期以來(lái)，這些問(wèn)題使得公攤面積爭(zhēng)議較多。
問(wèn)題4：“套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”會(huì)增加購(gòu)房者成本嗎？
無(wú)論是按照建筑面積計(jì)價(jià)還是套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，只是兩種不同的計(jì)算方式，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，總價(jià)一樣，購(gòu)房成本并未發(fā)生明顯變化。
以北京住建委公示的某樓盤(pán)房源為例，一套建筑面積79.37平方米的房源，按建筑面積擬售單價(jià)59050元/平方米；套內(nèi)面積61.90平方米，按套內(nèi)面積擬售單價(jià)75715.65元/平方米。兩者總價(jià)均約為468.68萬(wàn)元。
因此，如果按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，單價(jià)看起來(lái)上漲了，但是總價(jià)不變。此外，因?yàn)榭們r(jià)不變，所以相關(guān)的交易稅費(fèi)也不會(huì)發(fā)生變化。
問(wèn)題5：物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)如何收?。?/strong>
在李宇嘉看來(lái)，無(wú)論是物業(yè)費(fèi)還是供暖費(fèi)，一定是按照建筑面積來(lái)收取。因?yàn)?，公攤部分的公共空間也是需要物業(yè)來(lái)管理的，而這些空間也恰恰是物業(yè)最應(yīng)該投入的地方，室內(nèi)的部分往往是業(yè)主自己應(yīng)該維護(hù)的空間。
問(wèn)題6：按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，對(duì)購(gòu)房者有哪些利好？
在李宇嘉看來(lái)，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，一是讓購(gòu)房者消費(fèi)的很清楚，買的房屋建筑面積和套內(nèi)面積分別是多少，公攤面積是多少，公攤了哪些內(nèi)容，要將公攤的明細(xì)在買房前標(biāo)識(shí)的很清楚。住房消費(fèi)存在很明顯的信息不對(duì)稱，經(jīng)常是買了房以后才發(fā)現(xiàn)公攤面積太大。
二是明確公攤的必要內(nèi)容，杜絕開(kāi)發(fā)商將部分不應(yīng)該計(jì)入公攤的面積計(jì)入公攤，能夠保障購(gòu)房者的消費(fèi)權(quán)益。
三是讓購(gòu)房者有更多的選擇。有些項(xiàng)目公攤面積大，是因?yàn)楣苍O(shè)施和空間比較多，比如對(duì)于社區(qū)“一老一小”活動(dòng)空間的設(shè)置，更加寬敞的大堂和電梯樓梯等等。有的業(yè)主希望得到這樣的空間，那就可以選擇這樣的項(xiàng)目。
四是公攤新規(guī)疊加好房子的建筑新規(guī)，本質(zhì)上是在提高購(gòu)房者的實(shí)際居住面積的同時(shí)，還能確保一定的公共空間的公攤存在。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對(duì) 吳興發(fā)
