12月30日，昌平東二旗地塊成交，由中建智地+未來科學城聯(lián)合體以21.143億元摘得，溢價率0.31%。
至此，北京2024年土地市場正式收官，全年共成交住宅用地41宗，土地出讓金共計約1554億元，其中超百億地塊就有3宗。而海淀區(qū)東升鎮(zhèn)成為2025年首宗出讓的住宅用地，并將成為北京第3宗不限價地塊。
對于北京市場限價、不限價地塊并存的現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士認為，北京土地市場實施“雙軌制”的政策非常明確。
中建智地+未來科學城再摘昌平東二旗地塊
在地塊線上競價階段，截至12月30日14點40分，昌平東二旗地塊共獲得4次報價。據(jù)悉，參與競價的企業(yè)分別為中建智地+未來科學城聯(lián)合體、招商蛇口、中國金茂。最終由中建智地+未來科學城以21.143億元摘得，溢價率0.31%，成交樓面價2.11萬元/平方米。
據(jù)北京規(guī)自委官網(wǎng)出讓文件顯示，昌平東二旗地塊位于昌平區(qū)南部，隸屬北七家板塊，是未來科學城的輻射范圍。該地塊分為南北兩個小地塊，北側0002地塊為居住用地，用地規(guī)模4.76萬平方米，地上建筑規(guī)模約6.18萬平方米，南側0009地塊同樣為居住用地，較0002地塊小一些，用地規(guī)模2.34萬平方米，地上建筑規(guī)模約3.05萬平方米。0008地塊為B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地，目前資料還未表明其具體用途。
值得關注的是，2023年7月，中建智地+未來科學城聯(lián)合體曾以27億元的底價摘得昌平東二旗0003等地塊，即目前在售的北京國賢府項目，住宅樓面價約2.55萬/平方米，銷售指導價6萬元/平方米。
對此，中指研究院土地市場研究負責人張凱認為，中建智地+未來科學城再度聯(lián)手拿地目的明確，打造北京國賢府二期項目，基于兩宗地塊各自不同的優(yōu)劣勢，作全局統(tǒng)籌考慮。這樣一來有助于開發(fā)商統(tǒng)一調配資源、提高開發(fā)效率、降低管理成本，也能為置業(yè)群體提供更具性價比的“好房子”。
昌平東二旗地塊所在的北七家板塊，商品房主要以別墅為主，項目周邊非別墅類產(chǎn)品大都是回遷房、安置房。從北京國賢府銷售來看，去年底推出的822套房源，目前網(wǎng)簽率已過半，成交均價約為5.6萬元/平方米。
張凱認為，北七家板塊無論從地理位置還是交通方面都不太占優(yōu)勢，更多的海淀外溢需求被其他板塊截流，流入需求有限，倚仗的產(chǎn)業(yè)不像互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)那樣能凝聚人氣。對北七家板塊來說，地鐵是剛需，17號線雖然貫通南北，但目前其距離已經(jīng)開通的未來科學城站也有2公里，交通不是很方便。
除了交通短板之外，北七家板塊配套發(fā)展也較為緩慢，不過國賢府南側的山姆會員店預計明年底開業(yè)，屆時將有效輻射北七家板塊消費群體，完善板塊商業(yè)配套，加速板塊商圈能級提升，進一步促進需求增量。
2024年北京住宅用地成交41宗
值得一提的是，當天成交的昌平東二旗地塊并未設定土地合理上限價格，也沒有設置未來商品住房的銷售指導價，成為繼萬泉寺地塊之后，北京土地市場上出現(xiàn)的第二宗未設上限價格的住宅地塊。
而在昌平東二旗地塊推出之后，北京又陸續(xù)推出多宗不限價地塊。對此，張凱認為，當前北京土地市場實施“雙軌制”的政策非常明確。
目前，北京2024年土地出讓也正式收官，住宅用地成交41宗，成交總金額約為1554億元。而2023年，北京土地市場住宅用地共成交61宗，成交總金額約為1741億元。雖然2024年相比2023年住宅用地的成交數(shù)量減少了20宗，但最后的成交金額差距卻不到200億元。原因在于2024年土地單次成交金額高，其中超百億地塊就有3宗。
今年6月14日，北京首個組團地塊成交，當時，由酒仙橋、前葦溝、中關村朝陽園北區(qū)3塊地組成的組團地塊，由中建智地+朝陽城開聯(lián)合體以112億元獲得。11月29日，酒仙橋+小紅門+十八里店組團地塊被中海地產(chǎn)摘得。上述兩塊地均為組團地塊，北京2024年成交的第3宗百億級別土地則是單個地塊——12月12日，豐臺萬泉寺地塊被中海地產(chǎn)以110.54億元摘得。
值得關注的是，業(yè)界預計明年初更多房企關注的海淀區(qū)東升鎮(zhèn)地塊，或成為2025年首宗出讓的住宅用地。
2025年1月2日，北京將迎來海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)朱房四街棚戶區(qū)改造項目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地塊R2二類居住用地的出讓，該地塊起始價78億元，位于北五環(huán)至北六環(huán)間，靠近地鐵13號線上地站、清河火車站，交通便利，周邊教育、醫(yī)療及商業(yè)等配套資源豐富。該地塊的出讓文件中未設置土地上限價格，因此，將成為北京第3宗不限價地塊。
克而瑞分析人士認為，鑒于10月份以來新房市場銷售的持續(xù)轉好，隨著需求端預期改善，以及北京、上海、杭州等地限房價政策的退出，加上更多高端新房項目陸續(xù)開盤，有望推動2025年迎來更多高品質、高單價地塊成交，并帶動投資端信心回升。
新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 翟永軍
