在去庫(kù)存的大背景下，除了商品房“收儲(chǔ)”外，土地“收儲(chǔ)”也是各地的重要探索方向。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2024年以來(lái)自然資源部已經(jīng)公布約20宗盤活存量土地的典型案例，盤活方式包括收回-調(diào)規(guī)-供應(yīng)、分割-收回、容積率漂移、調(diào)規(guī)等多種類型，為各地提供了重要參考。
值得關(guān)注的是，哪些城市在盤活閑置土地上取得了明顯進(jìn)展？有哪些模式可以借鑒？存量土地盤活還存在哪些痛點(diǎn)？
多宗地塊采用收回-調(diào)規(guī)-供應(yīng)模式
從目前各地披露的盤活案例來(lái)看，多為收回-調(diào)規(guī)-供應(yīng)模式，地方土地部門將土地收回后，改變屬性、容積率等，再重新出讓。
據(jù)了解，武漢去年以來(lái)超過(guò)10個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)將存量地塊中的商業(yè)部分調(diào)整為住宅，至2024年底已有多宗調(diào)規(guī)地塊成功出讓。
2024年11月29日，武漢8宗地塊掛牌成交，成交總金額達(dá)20.48億元。其中，P（2024）112號(hào)地塊由御江軒（武漢）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以樓面價(jià)1.95萬(wàn)元／平方米競(jìng)得。
值得關(guān)注的是，P（2024）112號(hào)地塊是武漢首宗已出讓地塊“商改住”重新掛牌的地塊。
P（2024）112號(hào)曾是武漢長(zhǎng)江中心B2地塊，規(guī)劃為280米超高層商辦樓，計(jì)容建筑面積約14萬(wàn)平方米。由于供應(yīng)與需求的錯(cuò)配，造成土地資源的閑置。去年，該地塊由武漢政府收儲(chǔ)，對(duì)其土地屬性由商業(yè)改為住宅后，重新掛牌出讓。
規(guī)劃調(diào)整后，P（2024）112號(hào)地塊建筑面積6.5萬(wàn)平方米，土地用途包括住宅、公共服務(wù)，住宅建筑高度控制在170米，配備0.12萬(wàn)平方米圖書(shū)館。
此后的2024年12月13日，武漢多宗地塊出讓，其中P（2024）149號(hào)、P（2024）151號(hào)、P（2024）152號(hào)等地塊均為“商改住”地塊，土拍前由武漢收儲(chǔ)，把土地屬性由商業(yè)改為住宅后，重新出讓。
不止武漢，廣州在土地“收儲(chǔ)”與盤活上，也做了多次嘗試，而國(guó)企越秀地產(chǎn)則是參與“收儲(chǔ)”的大戶。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年8月底以來(lái)，廣州收回越秀地產(chǎn)多宗地塊，合計(jì)退回越秀地產(chǎn)135億元資金，其中120億元通過(guò)票據(jù)形式支付，票據(jù)可用來(lái)購(gòu)買廣州新出讓地塊。
2024年8月30日，越秀地產(chǎn)公告披露，廣州市土地開(kāi)發(fā)中心向越秀華城收回廣龍地塊的三幅土地，代價(jià)為70億元，補(bǔ)償方式為廣州市土地開(kāi)發(fā)中心提供等值應(yīng)付票據(jù)，應(yīng)付票據(jù)的價(jià)值可用于廣州新出讓的市本級(jí)土地。
此后的2024年9月2日，越秀地產(chǎn)再發(fā)收儲(chǔ)公告。公告顯示，暨南大學(xué)北側(cè)地塊二土地的土地使用權(quán)將交由廣州市土地開(kāi)發(fā)中心及番禺區(qū)土地開(kāi)發(fā)中心收儲(chǔ)，代價(jià)約為50.03億元，補(bǔ)償方式為土地開(kāi)發(fā)中心提供等值的應(yīng)付票據(jù)，應(yīng)付票據(jù)可用于在番禺區(qū)收購(gòu)?fù)恋亍?/p>
2024年11月13日，越秀地產(chǎn)公告披露，其非全資附屬公司佰城投資同意將位于廣州大干圍地塊的土地使用權(quán)交由廣州市土地開(kāi)發(fā)中心進(jìn)行收儲(chǔ)，收儲(chǔ)代價(jià)約為15.29億元，以現(xiàn)金補(bǔ)償。
一個(gè)多月后，廣州大干圍地塊再次出讓，由越秀地產(chǎn)旗下公司以底價(jià)20.23億元摘得，相較之前的收回價(jià)格多了5億元。但這宗地塊重新出讓時(shí)也進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整，規(guī)劃用途從零售商業(yè)、商務(wù)金融以及批發(fā)市場(chǎng)變?yōu)榫幼∮玫?，容積率從8.03/7.38調(diào)整成4.2。
除了越秀地產(chǎn)外，萬(wàn)科時(shí)隔四年在廣州拿地背后，也是存量土地盤活的代表。
2024年12月17日，廣州市集中出讓4宗番禺區(qū)涉宅地塊，其中南站商務(wù)區(qū)3宗地塊被萬(wàn)科底價(jià)摘下，土地出讓總價(jià)28.8億元。這也是萬(wàn)科四年來(lái)首次在廣州拿地。
據(jù)了解，此次掛牌的南站商務(wù)區(qū)3宗地塊原本就位于南站萬(wàn)科中心項(xiàng)目?jī)?nèi)。該項(xiàng)目由萬(wàn)科廣佛公司在2011年與片區(qū)石壁一村、石壁四村合作開(kāi)發(fā)，由15宗地塊組成，總計(jì)容建筑面積約126萬(wàn)平方米，占廣州南站核心區(qū)約1/4面積；后續(xù)因軌道交通建設(shè)等客觀原因，導(dǎo)致部分留用地塊不具備開(kāi)發(fā)條件。
在“收儲(chǔ)”存量土地的大背景下，這3宗地塊迎來(lái)了重新盤活的機(jī)會(huì)，被政府收儲(chǔ)并調(diào)整土地性質(zhì)與規(guī)劃方式后又重新掛牌。調(diào)整之后，這3宗地塊的住宅面積占比大幅度提升。
不過(guò)，在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，目前土地盤活的難度還是比較大的，上述地塊的盤活，也只是典型案例。事實(shí)上，還有非常大規(guī)模的閑置土地。閑置背后，一個(gè)主要原因是片區(qū)供應(yīng)量較大，諸如過(guò)去規(guī)劃了太多不合理的商辦項(xiàng)目，造成了閑置。
多項(xiàng)利好政策支持存量閑置土地盤活
去年以來(lái)，各地開(kāi)啟了去庫(kù)存大戰(zhàn)，而收儲(chǔ)成為重要的手段。第一種方式是，收儲(chǔ)商品房用作保障房。第二種方式則是通過(guò)收儲(chǔ)閑置土地進(jìn)行盤活，這是去化隱性庫(kù)存的重要手段。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，存量閑置土地的盤活，不僅僅是提高土地資源的利用率，還能夠增強(qiáng)房企的資金流動(dòng)性，緩解新房市場(chǎng)潛在的過(guò)剩供應(yīng)問(wèn)題，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定起到積極作用。
為了支持存量閑置土地盤活，2024年以來(lái)，自上而下出臺(tái)了一系列利好政策。
在2024年5月17日的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，自然資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，準(zhǔn)備出臺(tái)妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業(yè)解困。
針對(duì)當(dāng)前盤活房地產(chǎn)存量土地存在的利用難、轉(zhuǎn)讓難、收回難等問(wèn)題，2024年6月，自然資源部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等部門結(jié)合各地實(shí)踐探索，研究出臺(tái)了三個(gè)方面18條政策措施。自然資源部表示，18條政策措施，是系統(tǒng)施策的“政策工具箱”，限定時(shí)限、限定范圍、封閉運(yùn)行，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，為企業(yè)緩解資金困難和壓降債務(wù)提供政策支持。
不過(guò)，據(jù)中指的調(diào)研，盤活閑置存量土地面臨多個(gè)“卡點(diǎn)”問(wèn)題，包括地方政府對(duì)存量土地的盤活和退換積極性不夠，不愿新增債務(wù)回購(gòu)?fù)恋兀欢鄶?shù)地方政府不愿意接受跨區(qū)換地，因?yàn)樯婕安煌?cái)政主體，各區(qū)之間的利益難以協(xié)調(diào)；關(guān)于原地塊的回收價(jià)格，企業(yè)和政府難以達(dá)成一致，若按當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)收回，企業(yè)參與意愿不高；土地類型的調(diào)規(guī)限制多，且涉及需要補(bǔ)交地價(jià)等。
土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債重啟有助破除“瓶頸”
為了破局收儲(chǔ)土地的資金難題，中斷多年的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券重啟。
2024年11月11日，自然資源部進(jìn)一步發(fā)布了《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知（自然資發(fā)〔2024〕242號(hào)）》（簡(jiǎn)稱“《通知》”），落實(shí)了專項(xiàng)債收購(gòu)收回存量閑置土地政策的工作細(xì)則。
據(jù)自然資源部開(kāi)發(fā)利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《通知》鼓勵(lì)各地利用專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)?fù)恋?，盤活存量，能夠起到三方面作用：一是減少市場(chǎng)存量房地產(chǎn)用地規(guī)模，更好發(fā)揮土地儲(chǔ)備“蓄水池”和投放調(diào)解的功能，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；二是增加資金流動(dòng)性，有利于房企集中資金用于保交房；三是收儲(chǔ)后形成“凈地”“優(yōu)地”，既有利于補(bǔ)齊公共服務(wù)設(shè)施短板改善環(huán)境，滿足居住需要，也可以騰出空間支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)有效投資。
專項(xiàng)債券被用于土地收購(gòu)，以破解資金流轉(zhuǎn)的“瓶頸”，從而激發(fā)地方政府的積極性。
目前，部分城市已在積極對(duì)接申報(bào)土儲(chǔ)專項(xiàng)債，并且部分城市的進(jìn)展頗為迅速。2025年1月3日，安徽亳州市自然資源和規(guī)劃局對(duì)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債發(fā)行籌備工作進(jìn)行調(diào)度。經(jīng)過(guò)專項(xiàng)調(diào)度梳理，亳州市擬申報(bào)2025年度收回收購(gòu)存量閑置土地項(xiàng)目63個(gè)，申請(qǐng)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券108.14億元。按地塊來(lái)源分，國(guó)有企業(yè)項(xiàng)目數(shù)23個(gè)、資金需求規(guī)模29.17億元，平臺(tái)公司項(xiàng)目數(shù)36個(gè)、資金需求規(guī)模75.99億元，民營(yíng)企業(yè)項(xiàng)目數(shù)4個(gè)、資金需求規(guī)模2.98億元。
事實(shí)上，從目前各地的推進(jìn)工作來(lái)看，收儲(chǔ)項(xiàng)目多為地方國(guó)企、平臺(tái)公司的閑置土地。華泰證券認(rèn)為，地方政府優(yōu)先針對(duì)體系內(nèi)城投公司的閑置土地或存量房進(jìn)行收購(gòu)、置換或調(diào)整規(guī)劃，阻力相對(duì)更小。
不過(guò)，中指研究院建議，應(yīng)避免地方政府與國(guó)企平臺(tái)內(nèi)部循環(huán)，加大對(duì)民企的支持力度，增加收購(gòu)民企項(xiàng)目比例，促進(jìn)收回的土地可以形成有效供給。
在李宇嘉看來(lái)，閑置土地收儲(chǔ)后再出讓，是否有企業(yè)接盤是一個(gè)很大的問(wèn)題。其次，即便成功出售，鑒于當(dāng)前市場(chǎng)行情，能否實(shí)現(xiàn)成本回收也是個(gè)問(wèn)題。李宇嘉建議，應(yīng)鼓勵(lì)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)商繼續(xù)參與開(kāi)發(fā)活動(dòng)，政府在進(jìn)行土地收儲(chǔ)時(shí)，可采用地票作為交易憑證，開(kāi)發(fā)商則可憑此地票進(jìn)一步購(gòu)置土地。至于商業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地（商改?。┓矫妫瑒t需強(qiáng)化自然資源部門與規(guī)劃部門之間的協(xié)作，共同探討在規(guī)劃層面上能否適度放寬限制，以實(shí)現(xiàn)突破。
此外，在配套資金上，除了專項(xiàng)債外，央行曾表示，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時(shí)，人民銀行可提供政策支持。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊許麗
