大宗資產(chǎn)交易是商業(yè)地產(chǎn)投資情緒的晴雨表。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷復(fù)蘇以及商業(yè)地產(chǎn)價格持續(xù)調(diào)整，2024年，北京商業(yè)地產(chǎn)大宗資產(chǎn)交易規(guī)模持續(xù)回升。
據(jù)仲量聯(lián)行、CBRE世邦魏理仕等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年，北京商業(yè)地產(chǎn)大宗資產(chǎn)交易同比出現(xiàn)不同程度的增長。同時，在過去一年的商業(yè)地產(chǎn)大宗資產(chǎn)交易中，也出現(xiàn)一些較為明顯的交易特征，諸如零售物業(yè)持續(xù)受到投資人的廣泛關(guān)注、法拍項目數(shù)量增多等趨勢。
北京大宗資產(chǎn)交易金額同比上升27%
從單季度來看，世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年第四季度，北京物業(yè)投資市場一共錄得16筆交易，共計交易總額99.3億元，環(huán)比增長129%。
從全年來看，據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2024年北京房地產(chǎn)投資市場共錄得38宗交易，成交量約427億元，相較于2023年的成交總量上升27%，實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩年增長，但仍然低于過去5年成交金額的平均水平509億元。
2019–2024年北京房地產(chǎn)投資
市場成交金額（單位：億元）
從交易類型來看，2024年全年辦公樓共計錄得17宗成交，占房地產(chǎn)大宗交易數(shù)量的45%，占總成交金額的36%，仍為最主要資產(chǎn)成交類別。
仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜分析稱，如果按照交易金額，辦公樓2024年占比36%，前一年占比63%。這一變化反映出投資者在選擇辦公樓時的新趨勢，他們更傾向于投資體量較小、總價相對較低且單價極具性價比的辦公空間。
除了辦公樓外，世邦魏理仕報告認(rèn)為，2024年全年，綜合體、零售物業(yè)、工業(yè)物流交易金額同比提升較為明顯，推動資產(chǎn)類型分布更顯均衡。其中，底商或裙樓商業(yè)愈發(fā)受到企業(yè)買家的關(guān)注，機(jī)構(gòu)投資者則加強(qiáng)在零售物業(yè)、工業(yè)物流以及酒店公寓板塊的布局。另外，核心區(qū)域資產(chǎn)因其區(qū)位稀缺性受到企業(yè)和個人買家的青睞，加上可投物業(yè)增加，全年成交活躍度顯著提升。隨著越來越多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)涌現(xiàn)到市場，以及買賣雙方價格預(yù)期進(jìn)一步收窄，各板塊的資本化率持續(xù)走高，對交易達(dá)成起到促進(jìn)作用。
值得關(guān)注的是，2024年，零售物業(yè)受到投資人的廣泛關(guān)注。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，全年北京零售物業(yè)共錄得6宗成交，按成交數(shù)量及金額計算，占比分別為16%及13%。大家保險、新華人壽、泰康保險等險資均有項目落子。
零售物業(yè)交易增長背后得益于公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）的常態(tài)化發(fā)行。2024年，國家發(fā)展改革委對外發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，基礎(chǔ)設(shè)施REITs從試點(diǎn)走向了常態(tài)化發(fā)行。
通過公募REITs，優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)能夠順利實(shí)現(xiàn)退出機(jī)制，這一機(jī)制促進(jìn)了市場交易速度的加快。
“盡管2024年商業(yè)地產(chǎn)市場普遍面臨挑戰(zhàn)，我們?nèi)钥吹絻?nèi)資投資者尤其是險資機(jī)構(gòu)，在零售物業(yè)及長租公寓賽道頻頻出手?！毙燔畿绫硎荆骸半S著工商業(yè)用地利好政策落地，資產(chǎn)估值將迎來直接的利好影響，也將在未來持續(xù)推動投資市場的活躍度?！?/p>
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人李浩表示：“2024年北京全市大宗交易同比穩(wěn)步增長，使得市場對北京優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的流動性有更多期待，尤其是零售物業(yè)、工業(yè)物流、保障性租賃住房和養(yǎng)老公寓等可通過公募REITs退出的底層資產(chǎn)。此外，北京市政府2024年發(fā)布多項城市更新政策，對土地使用權(quán)延期、工業(yè)用地增容等活動的價款補(bǔ)繳要求有更清晰的界定，有望推動核心型、增值型投資需求?！?/p>
具備吸引力的價格是投資者關(guān)注重點(diǎn)
從買家類型來看，在2024年北京商業(yè)地產(chǎn)大宗資產(chǎn)交易中，投資型買家占比較多。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，38宗交易中，多數(shù)為投資型買家成交，按成交金額占比達(dá)到79%。外資機(jī)構(gòu)活躍度略有回升，按成交金額占比達(dá)到24%，主要交易包括一季度友邦人壽收購凱德星貿(mào)廣場95%股權(quán)，以及普洛斯引入外資基金，投資位于順義的環(huán)普國際科創(chuàng)園。
徐茜茜稱：“經(jīng)過對買家的深入分析，我們發(fā)現(xiàn)投資型買家相比之前兩年有一個很大幅度的上升。投資型買家什么時候會出手？一定是交易具有性價比的時候?！?/p>
此外，如果從交易規(guī)模來看，2024年，小體量的交易數(shù)量增多，錄得5億元以下交易共12宗，接近全年交易數(shù)量的三分之一；同時，法拍項目數(shù)量增多，全年共錄得8宗法拍，占全年成交數(shù)量的21%。
為何法拍房占比增多？徐茜茜表示，從法拍房成交單價來看，實(shí)現(xiàn)了歷史新低。投資機(jī)構(gòu)敏銳地捕捉到了市場中的法拍房機(jī)遇，以較低的價格競得相關(guān)項目，其活躍度相較于過去兩年顯著提升。
無論是投資型買家的增多還是法拍房數(shù)量的增多，都可以看出，具備吸引力的價格是投資者關(guān)注的重點(diǎn)，當(dāng)然還有核心區(qū)位以及穩(wěn)定收益預(yù)期。
徐茜茜指出，從業(yè)主角度來看，2024年很多業(yè)主下調(diào)了價格，促成了更多交易的產(chǎn)生。有一些項目在市場上掛了很長時間沒有成交，但當(dāng)價格出現(xiàn)明顯下降時，可以觀察到，各類投資者開始紛紛入場尋求抄底機(jī)會。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對 付春愔
